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“开发商宣传精装修标准是4000元/平方米，收房后发现最多3000元/平方米。”“买的精装修房子，但开发商提供的买卖合同对精装修没有约定，应该怎么办？”……

  “开发商宣传精装修标准是4000元/平方米，收房后发现最多3000元/平方米。”“买的精装修房子，但开发商提供的买卖合同对精装修没有约定，应该怎么办？”……

  买精装修房子，购房者初衷是图省事，但事实上，精装修房源的纠纷率远远大于毛坯房，一个不当心就成了业主一件“闹心”的事情。造成精装修房纠纷多发且难以顺利解决的原因之一，是缺乏明确的法律法规，缺乏全面的验收程序和标准。

  日前，杭州房协法律专业委员出台了《精装修商品住宅法律实务研究》，针对目前市场上广泛存在的问题，对开发商约束、为购房者指导，填补了杭州在精装修房源纠纷处理标准上的空白。

  精装修房，在商品房销售领域是一个通俗的叫法，严格的说法应该是全装修房。根据建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》的规定，所谓全装修商品住宅是指新建城镇商品住宅房屋在交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

  在目前的楼市中，商品房精装修逐渐成为一种集体发展趋势。杭州龙头房企绿城一直致力于精装修研发，本土房企宋都等也早在几年前确定了精装修的思路，外来的万科在杭州所有项目均已精装修房出售，远洋、中海、金地等也都有涉足精装修楼盘。据初步统计，目前杭州在建、在售的商品房开发项目中，全部或部分为精装修的，所占的比例已经接近20%，精装修商品房的开发趋势已经初步形成。

  由于多了一道装修的工序，精装修房源的纠纷要远远大于毛坯房。“根据我们目前了解到的情况，杭州几乎每一个精装修楼盘都出现了大大小小的纠纷，”腾飞金鹰律师事务所合伙人吴方荣称，“由于缺少必要的法律法规，开发商、购房者面临这方面的困惑和问题也日益凸显。”

  据记者了解，对于精装修房源的法律约定，重庆、河北、银川、上海、宁波等陆续有文件出台，杭州在这方面仍存在着政策空白。

  “杭州精装修楼盘越来越多，纠纷也越来越多，亟需详细的政策性规范，”吴方荣称，“这次杭州房协法律专业委员出台的文件，虽然不能起到强制性作用，但是对于精装修纠纷能起到指导性规范。”

  据记者了解，继本次《精装修商品住宅法律实务研究》公布后，杭州房协法律专业委员将会进一步研究，争取推动杭州在精装修房源方面立法。届时，针对精装修房纠纷缺乏“尺子”衡量的局面或将过去。

  四种常见纠纷如此解决

  常见纠纷一：

  开发商承诺标准

  和实际装修有出入怎么判定

  开发商在产品宣传中，总会提到精装修标准为×××元/平方米，但是，业主在收房时，看到开发商承诺的家具品牌或档次有所改变，总会质疑开发商宣传存在水分，实际装修标准达不到承诺。

  由于目前在售楼盘大多为期房，在签约时，部分设施设备可能还未开始招标采购，开发商并不会承诺具体的装修标准，而是以“同等价格”或“同一品牌”作为承诺。这为纠纷埋下了伏笔。

  《精装修商品住宅法律实务研究》认为开发商应该明确装饰、设备的品牌、型号、规格，如果因为设计需要改变产品，则需要通知购房者，征求他们的同意。

  常见纠纷二：

  装修不达标

  可以拒绝收房吗

  对于毛坯住宅来说，房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用时，购房人可以主张退房。但对于精装修住宅而言，装修不达标，或存有瑕疵，业主能不能退房存在着较大的争议。

  有些司法判例认为精装修商品住宅的交付条件与毛坯房一致，有些判例则认为任何装修质量问题均可构成拒绝收房的事由，部分法院则将墙面霉变、渗漏水等问题列为严重质量问题认为可以构成拒绝收房事由，其余的普通质量问题则不作为交付条件，由开发商负责整改保修。

  杭州出台的《精装修商品住宅法律实务研究》认为精装修商品住宅的交付标准应高于毛坯房项目，同时该标准应从严认定。精装修住宅涉及人身健康和安全的项目质量不合格或者使用功能不合格严重影响正常居住使用时，购房人也可以行使退房权。比如装修后的住宅室内空气中的氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等超出规定标准，整改不到位，购房者就可以主张退房。

  如果出现阳台、厨房、卧室的墙面有轻微渗漏，混凝土及抹灰有裂缝，阳台、浴厕间倒泛水，墙皮小范围脱落等问题，开发商愿意承担修复和赔偿的，业主不应强行退房。

  常见纠纷三：

  配送家电、家具

  属于保修范围吗

  有的精装修楼盘的交付标准，并不局限于传统的墙体、厨房、卫生间等“硬装”，还配备家具、家电等“软装”，力争做到宣传中的“拎包入住”。

  购房者在购买房子时，家电、家具等软装是作为房子一部分，但是硬装和软装产品的保修时间存在较大的时间差，配送的家电、家具是否属于保修范围？这又带来了纠纷。

  《精装修商品住宅法律实务研究》认为精装修商品买卖包括房屋内置的一切家具家电、装饰装修、设施设备等部品，开发商不仅应对所售商品房质量负责，还应对所售商品房内置的家具家电、装饰装修等一并承担相应的保修责任和产品安全提示义务。

  常见纠纷四：

  开发商楼书和样板房

  能作为精装修承诺吗

  在开发商宣传中，楼书和样板房是非常重要的一个环节，为了能够凸显产品的品质，楼书和样板房都追求完美，比实际交付房源档次高。精装修房源更为明显。

  但是，以楼书、样板房为准？还是以合同文字约定为准？购房者和开发商很容易引发交房纠纷。

  按照现行法律规定，楼书等开发商宣传资料的说明和允诺，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商如违反，应当承担违约责任。《精装修商品住宅法律实务研究》认为楼书关于装修投入标准、装饰设施设备的品牌、装修材质、装修施工工艺、装饰效果图等均可能被法院认定为是合同内容，购房者应尽量保存好在购买商品房时开发商提供的相关楼书广告，用作以后维护自己权益的证据。

  精装修楼盘一般都会制作样板房，样板房仅展示可行的装修改造方案和装修效果，还是作为交付标准？这是许多纠纷的核心问题。《精装修商品住宅法律实务研究》认为，从法律定位来说，样板房对于精装修房不仅具有参考和促进销售的作用，更具有样品的地位。虽然目前杭州市并没有样板房作为样品的政策要求，但法院一般认为样板房是交付标准的一种承诺。

  吴方荣律师建议开发商尽量做施工样板房和交付样板房两套样板房，做不到就明确告知购房者样板房和交付标准的不同，并写入合同中；而购房者则应明确了解样板房与实际交付的房屋是否一致，问清不一致的地方，以免造成纠纷。